La servitude de passage en droit de l’urbanisme

servitude de passage

Une servitude de passage permet à un propriétaire d’accéder à la voie publique depuis son terrain. On la retrouve ainsi majoritairement dans les zones rurales mais elle peut prendre plusieurs formes. La servitude peut être à l’origine de nombreux désaccords entre voisins, voire même de violents conflits. Il est alors important de bien se renseigner auprès d’un avocat spécialisé en urbanisme, comme l’avocat Georges Gaede. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur la servitude de passage.

Les caractéristiques d’une servitude de passage

On retrouve trois principales formes de servitude de passage, à savoir :

  • La servitude naturelle (articles 640 à 648 du Code civil), de par la situation naturelle du lieu, comme l’écoulement des eaux, etc. ;
  • La servitude légale de passage (articles 649 à 685-1 du Code civil), selon les dispositions légales en vigueur ;
  • La servitude de passage conventionnelle (articles 686 à 689 du Code civil), selon la convention entre les propriétaires.

On appelle « fonds servant » la propriété sur laquelle est définie la servitude tandis que le terrain qui en jouit est nommé « fonds dominant ».

Il faut savoir qu’il est fortement recommandé de signer une servitude de passage sous seing privé afin d’éliminer les éventuels risques de contestation. En effet, une servitude se transmet lors de la vente ou de l’héritage du bien, que ce soit un fonds servant ou dominant, et n’apparaît pas forcément sur l’acte de vente.

La servitude est fixée par la loi à 30 ans d’usage continu. Cette échéance passée, le propriétaire du fonds servant peut la remettre en cause, notamment si le passage n’est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant. De même, la servitude cesse dès lors que le terrain n’est plus enclavé. Ces conditions sont fixées dans les articles 703 à 710 du Code Civil :

  • Impossibilité de les utiliser ;
  • Confusion des fonds ;
  • Non usage pendant 30 ans ;
  • Modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.

Les droits et obligations de la servitude de passage

Le propriétaire du fonds servant peut s’il le souhaite clôturer sa parcelle mais il doit impérativement laisser le passage libre. Il ne peut en effet en aucun cas diminuer l’usage de la servitude si celle-ci est justifiée.

Concernant l’entretien du passage (qui n’est pas public rappelons-le), il est à la charge de la personne qui l’utilise. Si le détenteur du fonds servant l’utilise également, alors l’entretien est à partager entre les deux parties.

En cas de litige, il convient de se rapprocher du Tribunal de Grande Instance(TGI) si une procédure dite à l’amiable n’a pas abouti. Il est alors vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. La servitude de passage peut en effet être très souvent à l’origine de conflits avec ses voisins. L’avocat peut alors vous conseiller sur vos droits, et vos obligations, et ainsi vous apporter des éléments de réponse afin de désamorcer les désaccords sur le sujet.

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